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常山二手房出售最新信息,上海楼市:这些核心板块的房价一直上不去,有哪些原因?|徐泾|二手房|大虹桥|唐镇

互联网 2021-01-22 04:36:03
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提问:成哥好,浦东唐镇拍出了4%2c000的楼板价,将来的售价应该在8万以上,这还是不靠地铁的位置,反观浦西的大虹桥,徐泾核心区的地价仅靠地铁也才3万出头,房价一直在6万以下趴着,就连中核这么核心区的房价6万都批不到,这些核心板块的房价一直上不去,有哪些原因呢?

有人说大虹桥紧靠火车站,入住的企业以民企和传统产业为主,比较低端没有什么购买力,而且以后经济环境变了, 这对大虹桥的房价有支撑吗?徐泾将来的房价能达到其他同等外环的水平吗?

回答:唐镇与大虹桥,皆处于外环外侧几公里处,其中唐镇略近一点。这两个板块,都有较大发展潜力,但大虹桥的范围远大于唐镇。拿唐镇与徐泾镇,有较大的可比性。大虹桥的发展潜力,来自于虹桥商务区,同时也依托于这个亚洲最大的交通枢纽,辐射长三角。近几年,越来越多的企业,将长三角总部搬到大虹桥,也不能说全是低端的,房企总部就有好十来个。唐镇的潜力,主要是为张江科学城做配套服务,包括居住方面。唐镇的二手房价格5.9万,徐泾, 5.8万。二者差不多。徐泾的中核、万科天空这之城近6万元,而唐镇的大名城紫金九号与浦发罗兰, 6万二三,实也差不多。展望未来长线发展,我估计徐泾的新盘房价将赶上甚至超过唐镇。至于拍44000元,这只是偶发事件,踩错点,高估价的案例挺多。而且这个地价也不代表未来房价一定要卖到8万。2016年保利在周浦拿的楼面价近5万,最后房价也只卖到5万多。

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提问:成哥好,请问上海陆家嘴核心地区的老破大历史涨幅如何?回答:你好,和次新房总体涨幅差不多。时间维度看,每次都是最后一波跟涨,也就是次新房先涨了,轮到老公房,最后才是老大楼。空间维度看,小陆、世纪大道、塘桥/北滨的老大楼,越靠近核心,在一轮行情中的起涨时点越早,但不很明显。结构性维度看,好学区的老大楼明显价格更坚挺、流动性更好。未来三五年也大概率还是这个趋势,因为2020民办摇号新政的效应还需要好几年才能消化完。由于没有超额涨幅,稳定性和流动性也不占优,所以投资角度不是最首选的标的。亮点是租金好,普遍能做到2%以上,2.5-3%也是有可能的。这比次新就要好不少了。所以,适合长持十年以上、有多套房和大量实操经验的资深投资者,不适合绝大多数普通家庭。

提问:成哥好,在浦东陆家嘴中央公寓(首套有贷款) , 目前家庭月收入税后5万。2016年4月,投资了,上海浦东港驳32平米(家庭第二套,全款付清) , 当时成本价200万,现在市场价210万。现在有几个方案。

1 ,继续出租,月租金4200。等以后市场行情好转再考虑更换其他投资方式。

2 ,现在出售。置换大虹桥的二手房。我可以再贴点钱,再贷款,买400万以内的房子。

听您说大虹桥有潜力,但资金有限。我看了下, 17号线徐泾北城站的北面有一片动迁商品房。您觉得潜力怎么样?

3%2c现在出售。投资学区房,比如松江,闵行的学区房,总价不高。

回答:你这个情况,挺复杂的。陆家嘴公寓,这个小区,你选得很好,升值性强。港驳小区,属于老破小,没有学区,虽然近地铁,但仍属于升值弱的房子。不过,很多人都会面临这样的困难选择:钱不多的情况下,买市中心老破小,还是郊区新房与次新房?老小破,得有好学区;郊区要选近郊,有规划利好的板块!长线来看,你这套房子,不宜持有,主要升值弱。但400万以内的预算,又很难买到升值性强的房子,这个要淘一淘了。

松江太远,不考虑。闵行可以适度考虑,这个区域没有特别好的板块,莘庄地铁站周边有合适的次新房,可以考虑。建议从大虹桥、张江、前滩,这三大潜力板中,看看次新房,近地站、在学区则更好。徐泾北路北面的一片动迁房, 就不要考虑了,性质与港驳小区有相似之处。上海买房价值高的楼盘,详见内部分享。

提问:成哥好,问下上海买房三个板块的比较:

1. 大虹桥板块的南虹桥区域华漕东北角,这个区域的优势是五年左右会有13号西延利好,加上华师大虹桥学区规划,不久动工,以及虹桥商务区的产业加持。缺点是目前周边都是工地比较荒凉,而且虹桥板块被炒作得火,担心透支潜力。

2. 宝山上大板块,优势15号线年底即将通车,外环内,居住气氛比较浓。缺点是产业比较少,且沪太路比较堵,七号线太堵了

3. 嘉定新城,城区有比较系统的格局规划,有汽车产业导入,在郊区中GDP最高,超过青浦,松江,宝山。产城融合得比较好,次新房比较多,目前均价3万五,性价比高。请问成哥应该如何选筹?

回答:我个人比较看好的是南虹桥片区,几个大卖点:一是大虹桥辐射区,因为大虹桥CBD已经建成,有房地产行业和阿里入驻,这里是有一些高端人口溢出,去南虹桥置业。二是13号线是东西走向,能级要高于其他南北向的线路三是新学区入驻。目前片区里面新房炒作的比较高,但二手房没怎么涨,不存在透支的问题。

提问:成哥好, 本人目前在上海工作,户籍南京,计划二年内返南京。 目前资金配置:早年毕业后在江苏昆山购置小两房,出售中约110万资金,尾款贷款20万不到,到手资金90万;手上可支配现金70万,共计160万左右。 购房需求:购房两套,一套3室家人自住;另一套2室作为投资。 咨询事项:自住的我考虑的是200左右的三房,资金有限目前看的是带电梯的安置房和商品房(滨江和园、盛锦华庭和北江锦城),不知哪一个好,希望房姐给个建议;投资的2室,看了江浦五桥和三桥区间板块的锦绣樾江府在内的周边楼盘,以及浦口高新区楼盘,还有目前开发中的镇上的桥林片区的(安置房上江府、水沐云筑),目前桥林有两所私立品牌小学以及人才公寓、房产、芯片软件园建造中,有台积电企业驻扎。问成哥这三个片区哪个更有投资价值,或者片区以外的哪些楼盘比较合适?回答:你好,江北核心区分两波,以隧道口浦口大道为界。以北是中央商务区 以南是青奥板块。 期待比较高的还是中央商务区板块,青奥板块次之。 投资角度浦口江北新区、江宁岔路口 百家湖 将军大道 九龙湖都没问题。 具体自住买哪一个,看你自己的喜好,商品房优先。 投资的2室,这个首付在南京确实很难买到像样的房子,考虑自住可以买。 但是这个价买桥林,不如加一点钱买五桥或者奥南。

提问:成哥你好,子弹100万,在宁波哪里买房比较好?再买算二套。回答:你好,宁波市五大计划单列市之一,依托进出口、县域经济,也名列二十强,但近年全国都在打造省会首位度,宁波影响力不断下降; 近年来宁波的存在感一直很低,被上海和杭州压抑得非常严重。 省内第一把交椅给了杭州,宁波排老二,投资回报率处于临界值边缘。 坐标宁波,子弹100,投资上海,杭州等几个强省会城市未来潜力更大。

提问:成哥好,请教您!中央在提内循环,具体会是什么样子?我们也不懂,会对房价有何影响?回答:你好,内需换一个说法而已。国内楼市基本是纯内需市场,和外部经济关系不能算很大,主要看国内经济宽松和楼市政策怎么走,99%的影响只看国内经济宽松程度、国内调控的松紧程度。 当然这里面的机遇就是有些以前都用进口的领域,可能会强行硬着头皮上国产。

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